无偿赠房的税务处理

                                            无偿赠房的税务处理

        房地产企业涉税业务繁杂，税收政策适用范围广，这就要求财税人员

必须熟练掌握相关的财税知识，并要灵活运用。下面笔者通过一个案例，

分析房地产企业项目开发中，无偿赠房、代扣个人所得税以及出包工程等

5项基础业务处理的易错点。

        案例

        鸿都房地产开发公司是增值税一般纳税人，2016年购得某地块的土地

使用权进行房地产项目的开发。该项目总可售面积10万平方米，2018年已

售面积4.5万平方米，已售房屋已经交付，已结转收入和成本。2018年11月

6日该公司聘请税务师帮助审查账务，发现存有税收疑问的业务和事项如

下：

        1. 2018年6月8日公司将3000平方米的商品房赠送给房管部门。

           借：营业外支出——捐赠 11922180   

                   贷：开发产品 11922180

        2. 2018年6月14日公司付安润律师事务所律师咨询费（附件为收据）。

           借：开发间接费用 10000

                   贷：应交税金——应代扣代缴个人所得税 745

                                               现金 925

        3. 2018年7月18日，预提项目建安工程费。

           借：开发成本——建筑安装工程费 4000000

                   贷：其他应付款 4000000

        附件说明：出包工程已竣工（合同工程价款3000万元），竣工验收等

资料齐全。因和施工方对最终结算价存在争议，尚未办理结算，未取得全

额发票，现预提建安工程款400万元。

        4. 2018年9月22日，收取房屋面积补差。

            借：现金 480000

                    贷：开发间接费 480000

        5. 2018年10月31日，收取五兴公司借款本息。

             借：银行存款——市阳光建行营业部   6600000

                     贷：其他应收款——五兴公司 6600000

        附件说明：五兴公司2016年12月31日向该公司借款600万元，现收到

本息款660万元。

        案例解析

        该企业对存有税收疑问的业务和事项进行了梳理：

        业务1：将开发产品无偿赠送，应按视同销售确认相应收入、成本并申

报缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加。相应城市维护建设税及教

育费附加应调减应纳税所得额。

        同类别开发产品同期销售均价为8440元/平方米，成本均价为3673.84

元/平方米。

        应确认收入=8440×3000÷（1+10%）= 23018181.82（元）。

        确认成本=3673.84×3000=11021520（元）。

        应申报缴纳增值税=25320000÷（1+10%）×10%=2301818.2（元）。

        应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=2301818.2×（7%+3%）

=230181.82（元）。

        根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值

税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，土地

增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

        应预缴土地增值税=25320000÷（1+10%）×2%=460363.64（元）。

        上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计690545.46元，

应调减应纳税所得额。由于该捐赠不符合可税前扣除条件，因此成本不得

税前扣除。

        该项业务合计应调增应纳税所得额=23018181.82-690545.46

=22327636.36（元）。

        业务2：支付律师咨询费，未取得发票应不予税前列支，调减开发间

接费10000元。

        应代扣代缴个人所得税=10000×（1-20%）×20%=1600（元）。

        少代扣代缴个人所得税=1600-745=855（元）。

        业务3：出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资

料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额

的10%。因此企业所得税结转成本时，可以预提300万元（3000×10%），

应调减开发成本100万元（400-300）。

        业务4：收取房屋面积补差，应确认为销售收入，应调增开发间接费

480000元、调增应纳税所得额436363.64元（480000÷1.1）。收取房屋

面积补差收入按销售不动产10%税率缴纳增值税。

        应申报缴纳增值税=480000÷（1+10%）×10%=43636.36（元）。

        应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=43636.36×（7%+3%）

=4363.64（元）。

        应预缴土地增值税=480000÷（1+10%）×2%=872.72（元）。

        上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计5236.36元，应

调减应纳税所得额。

        收取房屋面积补差合计应调增应纳税所得额=480000÷（1+10%）

-5236.35= 431127.29（元）。

        业务5：收取五兴公司借款利息，要换算为不含增值税利息收入

566037.74元（600000.00÷1.06），调增应纳税所得额566037.74元。

        应申报缴纳增值税=600000÷（1+6%）×6%=33962.26（元）。

        应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=33962.26×（7%+3%）

=3396.23（元），并调减应纳税所得额。

        应调增应纳税所得额合计=566037.74-3396.23=562641.51（元）。